+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Анализ подходов в оценке недвижимости

Анализ подходов в оценке недвижимости

В годах в нашей стране стали появляться специалисты, заявлявшие о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Что же такое оценочная деятельность? Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой можно приобрести объект на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добровольно и на сделку не влияют чрезвычайные обстоятельства. Кадастровая стоимость — это налоговая база для исчисления земельного налога. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и рыночный подход сравнительный анализ продаж. Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов.

Оценка недвижимости

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и рыночный подход сравнительный анализ продаж.

Рассмотрим сущность и области применимости каждого из трех подходов. Затратный подход к оценке имущества недвижимости основан на применении калькуляции затрат, которые связаны с созданием и приобретением данного вида имущества. Доходный подход к оценке базируется на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение. Подход сравнительного анализа продаж САП характеризуется анализом рыночных продаж аналогичных и сходных с данным объектом недвижимости.

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость. Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки.

При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация — довольна редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости, за исключением его отдельных сегментов, является несовершенным рынком.

Как правило, оценка недвижимости производится с использованием всех перечисленных подходов. При принятии решения о совершении сделки с объектами недвижимости все ее участники ориентируются на имеющуюся информацию о ценах сделок с аналогичными объектами. Для анализа данных о ценах аналогичных сделок применяют различные методы, основанные на статистическом анализе и объединенные в сравнительный подход к оценке недвижимости. Сравнительный подход к оценке недвижимости - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [23].

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости возможно, если объект не является уникальным, имеется доступная исчерпывающая информация об объекте и условиях совершения сделки, сопоставимы факторы, влияющие на стоимость сравниваемых объектов.

В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение объекта с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов. Оценка недвижимости сравнительным подходом проводится в несколько этапов:.

На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на нем и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости; периодические издания по недвижимости; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщика.

Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения сравнительного подхода. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка цен сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.

Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

При выборе объектов аналогов необходимо учитывать: право собственности на объект, условия финансирования сделки, время продажи, месторасположение объекта и его физические характеристики. Сопоставляемые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях. После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки. Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки.

Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость.

При анализе аналогов объекта оценки следует учитывать следующие отличия [23]:. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий. Файловый архив студентов. Логин: Пароль: Забыли пароль? Email: Логин: Пароль: Принимаю пользовательское соглашение. FAQ Обратная связь Вопросы и предложения. Добавил: tat Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам. Скачиваний: Продажа предприятий как имущественного комплекса. Виды регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости.

Установление взаимоотношений между собственником и управляющим недвижимостью. Формирование цели и стратегии коммерческого использования объекта недвижимости. Анализ ситуации, планирование и отчетность. Содержание объекта недвижимости. Оценка эффективности управления объектом недвижимости. Юрга, ул. Наилучшее использование объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объектов. Основные подходы оценки недвижимости В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход и рыночный подход сравнительный анализ продаж.

Сравнительный рыночный подход При принятии решения о совершении сделки с объектами недвижимости все ее участники ориентируются на имеющуюся информацию о ценах сделок с аналогичными объектами. Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения. Оценка недвижимости сравнительным подходом проводится в несколько этапов: 1.

Изучение рынка. При анализе аналогов объекта оценки следует учитывать следующие отличия [23]: — местоположение различия в соседском окружении и районе ; — условия финансирования в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке ; — условия сделки требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем ; — дату продажи за небольшой интервал времени может измениться уровень цен, состояние рынка ; — физические характеристики размер, возраст, износ объекта, количество комнат и т.

Принято выделять следующие виды корректировок [21]: 1. Соседние файлы в папке 2. Учебное пособие экономика недвижимости Чигоряев М. Момот Рынок недвижимости.

Анализ подходов в ?? оценке недвижимости

Новосибирск, 07 ноября г. Секция: Вопросы ценообразования в современной экономике. Скачать книгу -и : Сборник статей конференции. Проведен сравнительный анализ существующих подходов к процедуре оценки недвижимости. Перечислены основные методологии, использующиеся в каждом из подходов.

5.6. Основные подходы оценки недвижимости

Первый подход, который используют оценщики для оценки объектов недвижимости - доходный подход. Оценка недвижимости в этом случае основана на предположении, что стоимость недвижимости равна сегодняшней стоимости прав на будущий доход. Покупатель, рассматривая приобретение объекта сегодня, ожидает в будущем получать определенный доход, который позволит ему: а окупить первоначальные вложения б содержать объект в арендопригодном состоянии в продать объект в конце прогнозного периода и, самое главное, получить доход от этой инвестиции. Какие методы позволяют рассчитать рыночную стоимость по доходу?

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:. При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Категория: Финансы. Похожие презентации:.

Татарова А. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие.

АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ НА РЫНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Обзор подходов и методов оценки Подходы к оценке недвижимости Существует три основных подхода к оценке практически любого актива, в том числе недвижимости. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа. Прежде всего, для реализации затратного подхода необходимо определить полную стоимость воспроизводства или полную стоимость замещения в качестве базы, из которой затем вычитаются последовательно суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального износа и экономического устаревания.

.

Основные подходы в оценке недвижимости

.

Вы точно человек?

.

Затратный подход к оценке имущества (недвижимости) основан на Подход сравнительного анализа продаж (САП) характеризуется.

Обзор подходов к оценке недвижимости

.

Сравнительный подход к оценке недвижимости

.

.

.

.

Комментарии 3
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Феоктист

    Тарас бывает сильно жестикулирует руками, а так всегда интересное видео у него.

  2. Бронислава

    Друзья, не судите меня строго за мой сарказм в начале видео, просто я уже устал отвечать на вопрос о налоге для заробитчан.

  3. Лукерья

    Растаможка будет 100 дороже самой машины !